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ag娱乐普京|金科裂痕:黄红云割得一手好韭菜 负债率开始不好看了
 

加入时间:2020-01-11 12:53:12  点击:1655 

ag娱乐普京|金科裂痕:黄红云割得一手好韭菜 负债率开始不好看了

ag娱乐普京,地产深言 不满18

据说美国要引渡孟晚舟,这引来朋友圈一片呼号,纷纷为华为加油让他挺过去。

华为是一家伟大的公司,10年3000亿的研发费用、净利润将近500亿这都不算什么,关键在于华为不上市还能一年营收超6000亿。

这样的企业确实不应该倒下。

任正非针对不上市表明过态度,“资本市场都是贪婪的,从某种程度上来说,不上市成就了华为的成功。”

资本市场是什么呢?通常情况下,玩资本的瞧不上做实业的,当翻手10亿覆手百亿时,企业家们那点微薄的产出又算得了什么。

所以一旦企业上了市,大把大把融钱的背后,是说不清的用途。尤其在A股。

2015年11月,在宁波杭州湾大桥上,正回去给奶奶祝寿的徐翔被捕。400天后的2016年12月,徐翔在青岛中院受审。一个半月之后的2017年1月,徐翔案宣判,处以有期徒刑五年半,罚金110亿元。

这110亿元的锅,黄红云多少要背一些。涉案的13家上市公司中有两家房企,中弘已经殁了,金科还在红红火火的争夺股权之路上。

徐翔被捕前一年,2014年10月,金科宣布斥资20亿成立包括风能、光电在内的新能源公司,并承诺2015年在新能源领域投资超120亿,3年投资500亿。

此后金科“高送转”及各种利好消息不断,加之徐翔方面巨额资金的配合拉升,一直到2015年4月,金科股价翻了3倍至12块上下。

黄红云开始高位套现,截止到当年6月股灾爆发前夕,他成功套现45亿左右。

45万能买北四环的一个厕所,45亿能干点啥还真是没概念,已经17了,经手的不超过4万5,惭愧。

资本市场的水太深,深到股神可以毁弃三观帮助他人操纵股价圈钱。这钱实在是过于好赚了,所以任正非要远离资本市场,只专心做实业,以免被资本市场绑架。

可是很多人愿意被资本绑架,甚至乐意与资本共生。

2015年8月,金科开始定增,定增后黄老板手中金科股票低于30%,这真是一波迷之操作,操作完之后黄老板就失去了对金科的相对控制权。

就在黄老板以为资本玩得666时,一边徐翔案爆发,一边黄老板失去对金科的相对控股,融创便从旁赶来,大喝一声:呔,妖精,看俺老孙来也。

老孙就真的来了。

壹、

老孙不叮无缝的蛋,这蛋一要有缝,一要有营养。

金科这道缝是黄老板亲手砸开的,第一步是借助股神在资本市场的力量,拉高股价后抛售套现。从2014年11月到2015年4月,金科股价累步攀升,黄老板不断减持,直至手中仅存约31%的股份。

30%是一条不可逾越的禁线,只要保住30%这道线,黄老板就始终是金科的相对控股人。

所以说黄老板接下来的动作可谓是一波迷之操作,到现在也搞不懂他到底意欲何为。

2015年8月,金科宣布向不超过10名投资者增发股份,原定为5.82元/股,总额45亿,按照这个股价,增发后黄老板手中股份将被稀释至26%。

定增太容易了,说增就增,股权一下跌落至30%以下更不是什么难事,难的是万一后悔了还能不能增持回30%以上,因为一旦超过30%,必然会触发要约收购,到时候要花出去的钱不比当年套回来的少。

黄老板与徐股神割得一手好韭菜,这点道理肯定明白。

揣着明白也做了糊涂事。

由于金科股价下行,原本增发价格不能实现,便将股价调整至3.68元/股,发行总金额45亿没变,这样一来,黄老板手里的股权再一次被稀释。

定增结束后,黄老板手中只有金科23%的股权,很危险。

已然站在了悬崖边上的黄老板,竟然还有昏招。

定增前,好心人士,也就是当时定增的经销商长城证券提醒黄老板:本次定增未设认购限额,如果有一个且仅有一个土豪45亿全款买下全部股份,那么土豪所占股本有19.08%那么多,这与23%差不了多少。

听了好心人的劝告,黄老板认为很有道理,他选择了不设认购限额。

黄老板不愧是成功人士,对自己相当狠。

在黄老板辞去金科董事长职位后,2016年9月20日,融创开始对金科股份第一次认购,21日晚间金科发布公告,融创40亿买下金科16.96%的股份。

黄老板当时心里想的应该是:Emmmmmmm~~~

这是老孙来了之后的第一波,后来的两年时间里,融创增持金科不下7次,甚至到了2018年10月25日,老孙一度超过了黄老板成为金科第一大股东。

这两年来,黄老板始终走在悬崖边上。为应对,他修改公司章程、与女儿签署一致行动人协议,一直到2018年11月18日,金科宣布回购并注销限制性股票83万股,黄老板手中的股权终于超过30%,完美避开要约收购红线。

一战成名。

后有媒体分析,该大结局了。

贰、

能不能大结局不好说,按照老孙的脾气,不把妖精收拾服了,金箍棒是不会收回去的。

孙行者这么在意金科,如此反复打擂台,要说只甘心做一个财务投资人,这是说不通的,从过往两年融创与金科明里暗里交手过招来看,老孙的意愿是要入主金科,直接对经营作出指示。

江湖上,老孙的事迹流传甚广,堪比甄嬛传的绿城、佳兆业事件,以及奢华版的乐视和万达事件,无不暴露出老孙的本性:要更大、更强。

当年那句口号怎么说来着,“赶超万科”,言犹在耳。

别人扩大规模是直接买地,一线买不起买二线,二线不行就三四线,住宅不灵就商业。老孙不是,老孙扩大规模是间接买地,除了诗和远方之外,收乐视是为了重庆和上海的两块黄金地皮,收万达文旅城更是看中了背后连片的住宅用地。

从2016年下半年开始,老孙就开始强调稳健经营,一线土地太贵,融创早就不去公开市场招拍挂了,所以他要么收资产包,要么收中小企业,收了一家,土储就多了一些,规模就扩大一点。

亏得不是险资,不然真成妖精了。

所以说,老孙虽然嘴上说争第一太幼稚,但身体却很诚实。

机会是留给有野心的人的。

当金科的股权发生动荡时,老孙第一时间注意到了金科这枚蛋的裂缝,他透过微弱的缝隙看到了这枚蛋中心金灿灿的蛋黄,于是决意抠开这小小的缝隙。

这金灿灿的蛋黄就是金科的土储。

截止2018年6月30日,金科在全国范围内有3600万方土储,预估货值超过3000亿。

金科市值也不过300亿,老孙拿出百十亿控制金科,成本远远低于他在公开市场拿3000万方的土地,这账不难算。

土储固然重要,但是储在哪更重要。

目前一线城市开发趋近饱和,开发成本已攀升至天价,三四线城市人口净流出,没有强劲的后备购买力,中国房地产市场中最有潜力、最有增长空间的是优质二线城市。

黄老板曾在2016年初对金科布局做出调整,宣布金科将以二线热点城市为主,一线和核心三线城市为辅的战略目标,如今这个目标被命名为“三圈一带、核心25城、八大城市群”战略。

目前金科在二线城市的土储比例超过60%。

可见英雄所见略同也不是什么好事,跟老孙想到一块去更是闹心。

叁、

然而除了土储之外,老孙看中金科的另一关键因素在于西南门户——重庆要地。

重庆大概是中国最后一片处女地了。经历过地震的人们安于稳定的现状,支撑这里年轻人凌晨两点还去吃串串的物质核心在于低房价。

执掌重庆15年的黄奇帆是让重庆成为天堂的灵魂人物,在他的带领下,重庆连年供应天量土地。在重庆,供大于求是十几年来的常态。

这意味着,重庆虽然房价低,但是有大量可开发住宅。对老孙来说,重庆虽然没有高溢价,但是绝对有高周转,占据重庆就意味着有了现金牛。

在重庆,金科甚至敢于跟龙湖叫板,2018年前三季度,金科在重庆销售额245亿,位列第一。这家重庆龙头房企,在整个西南都有一定分量的话语权。

对于金科来讲,重庆是心脏,从2011年上市起,金科在重庆的营收就一直在50%以上,2015年更是攀升至77%的最高点。

更可怕的是,截至2018年前三季度,金科在重庆主城区的可建体量超过500万方,仅次于龙湖、融创、恒大,排名第四。

另外,这两年金科依旧是招拍挂市场上的大户,连续两年超过龙湖成为拿地头名。

拿到了金科,就意味着拿到了大片重庆市场。加之融创最近几年时不时在重庆拿上个把销冠的实力,若真的收购成功,在重庆大概就没龙湖什么事儿了。

金科在土储和重庆方面的实力,是被盯上的内在核心。被盯上之后,黄老板开始做大金科规模,毕竟当初因为徐翔案赔款百来亿,如果再失去金科的控制权,那就是实实在在的赔得底儿掉。

也不仅如此,黄老板做大金科,也能从侧面增加融创收购的难度,算是抵御进攻的良性办法之一。

从2011年上市起,金科的销售规模就在200亿上下徘徊,一直到战事如火如荼的2017年,销售额忽然翻倍至630亿,以至于在当年的年报中,金科修改2018年计划为千亿。

依旧老套路,做大规模就免不了增加负债。

金科这两年的负债率有些不好看,2017年净负债率超过210%,这个数字在2016年是110%,虽然也不大好看吧。

与所有正在规模路上狂奔的企业一样,这是宿命。

由于战线拉得太开,金科的“三费”支出一直在攀升,2018年上半年销售费用9.5亿,同比增90%;管理费用7亿,同比增73%;最亮眼的是财务费用3.24亿,同比增长177%,这三项的增速已经远远超过了营收。

“三费”的增加,带来的后果是摊薄利润,去年上半年金科净利润率只有5%,净利润还不到8亿,这在同规模的房企中属于不怎么优秀类型。

2018年金科破千亿,千亿是中型房企再度前进的一个坎儿,过得去就飞升成上仙,过不去就要变成传说。

可是对于金科来说,能不能过得去,还得看老孙的脸色。

从2014年11月减持开始,在进退之间,老孙生动的诠释了一把古典诗词的美:

随风潜入夜,润物细无声。

责任编辑:陈悠然 SF104

 

 
 
 
 
 
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